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안녕하세요
최근 전세사기가 급증하게 되면서 피해자가 급속도로 늘어나서 사회적으로 큰 문제가 되었습니다. 전세사기를 당하면 자신이 가지고 있는 전 재산을 날릴 수 있기에 계약하기 전에 신중을 가해야만 합니다.
그래서 오늘은 전세사기에 대해 알아보면서 대처할 수 있는 방법 역시 공유하려고 합니다. 이글이 전세계약을 하시는 모든 분들에게 도움이 되길 바랍니다.
1) 전세사기
전세사기가 급증하자 그로인해 최근에는 전세보다는 보증금이 저렴한 월세를 찾는 경향이 많아지고 있습니다. 하지만 월세 역시 사기피해에서 자유롭지 못한 상황입니다. 서울 강서구와 인천 미추홀에서 대량의 전세사기 피해자가 양산되었지만 지금은 전국으로 사기 피해가 이루어지고 있는 상황입니다.
그러니 집 계약을 앞두신 분들은 집 계약 전에 등기부 등본을 꼭 떼어보시고, 근저당 여부를 꼭 확인하셔야 합니다. 그리고 집주인이 나라에 내야 하는 세금을 밀리지 않았는지 여부도 꼼꼼하게 파악해 보셔야 합니다.
아래 버튼를 클릭하시면 인터넷 등기소에 바로 접속하여 전세계약을 하려고 하는 집의 등기부 등본을 확인할 수 있습니다.
2) 깡통전세
깡통전세는 전형적인 전세사기 수법으로 쓰입니다. 깡통전세는 전세보증금이 매매가를 웃도는 집을 말합니다. 통상적으로 집주인이 집을 매매하기 위해 받은 주택 담보 금액과 전세보증금을 합한 금액이 집 매매가의 70퍼센트를 넘어서게 되면 깡통전세로 보게 됩니다.
깡통전세는 2010년부터 집 매매가는 떨어지는 것에 반하여 전세대란으로 인해 전세보증금이 갑자기 급증한 것이 깡통전세가 늘어난 이유로 꼽습니다. 전세보증금이 높아지게 되면서 세입자의 전세보증금 만으로도 새로운 집을 매매할 수 있게 되면서 전세사기 피해가 발생하게 되는 것입니다.
그러니 전세 계약을 맺기전에 꼭 서류를 꼼꼼하게 살펴보시고, 전세보증 보험에도 가입해 두는 것이 좋습니다.
아래 버튼을 누르시면 안심전세포털 HUG로 바로 이동가능하오니 전세보증 보험에 가입하시는 것을 추천드립니다.
3) 전세사기 피하는법
전세 사기를 피하기 위해서 전세 계약 전에 가장 먼저 해야 할 일은 바로 계약할 집과 집주인에 대한 조사입니다. 최근 집주인과 부동산 중개인, 그리고 감정평가사들까지 합세하여 조직적으로 임차인들을 속이고 있습니다. 특히 부동산 중개인은 한 거주지역에서 20년 넘게 부동산 중개업을 했던 사람들 조차 임차인들을 속이는데 가담하고 있으므로 부동산 계약을 할 때에는 부동산 중개인을 너무 믿으면 안 됩니다.
㉮ 등기부 등본을 살펴봐야 하는 이유 - 선 순위 채권이 잡혀있으면 내 돈은 돌려받지 못한다.
전세 사기를 피하기 위해 등기부 등본을 살펴보는 것은 기본 중의 기본입니다. 왜냐하면 만약 전세 집이 근저당이 잡혀있거나 집주인이 국세를 미납했을 경우에는 집이 경매에 잡혀 넘어갈 경우 '국세'는 제1순위로 지급해야 하는 것이기에 내 보증금이 후 순위로 밀리기 때문입니다.
이런 돈을 '선 순위채권'이라고 하며 선 순위 채권이 잡혀있는 전셋집이라면 내 보증금을 떼일 확률 역시 높아집니다.
선 순위 채권에 대해 알아보도록 하겠습니다.
㉯ 등기부 등본 살펴보는 방법!
선 순위 채권은 등기부 등본의 갑구와 을구에 나와있습니다. 만약 등기부 등본에 (근저당권, 가압류, 저당권, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정등기) 이런 단어가 나와있으면 절대로 계약을 해서는 안됩니다. 그동안의 많은 언론에서는 가압류나 근저당에 대해서만 예시를 드는 경우가 많았으나 나머지 권리 역시 선순위채권이 될 수 있는 가능성이 많습니다.
만약 선순위 채권과 전세보증금의 합계가 집의 매매가격의 60프로나 70프로를 넘는다면 깡통전세일 가능성이 높기에 만약 집이 경매에 넘어가 경매를 진행하게 되면 내 전세 보증금을 돌려받을지 못할 가능성이 높습니다. 그러니 이러한 단어들이 나온 집은 계약하지 마시길 바랍니다.
또한 등기부 등부 갑구에 '신탁 등기'라는 단어가 있으면 역시 이 집은 계약을 해서는 안됩니다. 신탁 등기라는 말은 집주인이 집을 설립할 때 신탁회사 (금융기관)에서 돈을 빌린 경우에 이 단어가 써져 있습니다.
이런 경우 전세 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 높아집니다. 왜냐하면 집을 지은 것은 집주인이지만 금융기관에서 돈을 빌려서 집을 지은 것이기에 실제적인 집주인이 신탁회사가 되기 때문입니다. 그렇기 때문에 만약 이런 집을 계약할 경우에는 신탁회사의 동의가 꼭 필요합니다.
이런 집을 꼭 계약하시려면 반드시 신탁원부를 발급받아야 하며, 신탁회사에 전세계약에 대한 계약동의를 받아야만 임대차 보호법으로 보호받을 수 있습니다.
㉰ 건축물대장 발급
전세계약 전에 등기부 등본 외에 살펴봐야 하는 서류로는 바로 건축물대장입니다. 만약 내가 계약하려는 집이 아파트가 아닌 빌라나 다세대 주택이라면 무조건 건축물대장을 발급받아야 합니다. 건축물 대장을 발급 받아야 하는 이유는 바로 내가 계약하고자 하는 집이 무허가 건물이나 불법으로 사용하는 건물일 수가 있기 때문입니다.
만약 집주인이 임차인 몰래 무허가로 사용하는 건물이거나 불법으로 건물을 사용하고 있을 경우에는 '주택 임대차 보호법'을 적용받을 수가 없습니다. 그렇게 되면 임차인의 전세자금은 돌려받지 못하게 되면서 보증금 사고가 발생하게 되는 것입니다. 또한 이런 경우에는 사고 관련하여 정부에서 내놓는 여러 지원책을 적용받을 수가 없기에 더더욱 신중해야 합니다
㉱ 집주인의 채무 확인
전세 사기를 예방하기 위해서 가장 중요시하게 생각되는 부분이 바로 이 부분입니다. 바로 집주인이 국세나 지방세 등을 체납하지 않았는지를 확인해야 합니다. 왜냐하면 집이 경매로 넘어갈 경우에 임대인이 지불하지 않은 국세가 껴있다면 1순위로 세금을 납부해야 합니다. 그렇기 때문에 임차인의 보증금은 국세를 다 갚고 나서야 지급받을 수 있는 것입니다.
다행히 2023년 4월부터는 공인중개사가 집주인의 동의하에 세금이나 이자등을 체납하지 않았는지를 직접 확인할 수 있도록 법이 바뀌었습니다. 그러므로 임대인의 국세 미납 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
