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※안녕하세요 최근 전세 사기가 너무 많아서 피해를 보시는 분들이 너무 많습니다. 집을 계약하고 봤더니 깡통전세인 경우도 많고, 전세계약을 마치고 나서 갑자기 집주인이 변경되기도 하는 등 정말 말도 안 되는 일이 너무 많습니다.
저번 포스팅에서 전세사기를 피할 수 있는 방법에 대해 이야기한 적이 있습니다. 주택 임대차 보호법에 대한 이야기 보시기 전에 전세사기를 피할 수 있는 방법에 대한 이야기를 읽어주시면 이해가 더욱더 쉬우실 겁니다.
아래링크 클릭하시면 전세사기 피하는 방법으로 빠르게 이동됩니다.
1) 임대차보호법이란?
주택 임대차 보호법이란 임차인을 보호하고 국민의 주거생활의 안정 보장을 위해 제정된 법률을 말합니다. 주택 임대차 보호법에 의하면 만약 임차인의 보증금을 임대인에게 돌려받지 못하게 되는 경우 임차인은 자신의 보증금 중의 일정액을 다른 담보 물권자보다 먼저 우선해서 돌려받을 권리가 있습니다.
한마디로 정부가 세입자를 보호하기 위한 법을 만든 것입니다. 주택 임대차보호법은 1981년도에 제정되었고 오늘날에 이르기까지 40년간 20번의 개정을 거쳤습니다.
주택 임대차 보호법은 등기가 없는 경우일지라도 임차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 그다음 날부터 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 이런 경우 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것이라고 규정하고 있습니다.
2) 임대차 미납국세 열람제도 알아보기
지금부터 정부가 국민을 보호하기 위해 만들었던 임대차 보호법의 문제점을 살펴보도록 하겠습니다. 정부는 잇따른 전세사기로 피해자가 기하급수적으로 늘어나자 2023년 4월 3일 전세사기 예방을 위해 후속조치를 마련했습니다.
바로 국세청에서 임대인의 동의 없이도 임차인이 임대인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있도록 미납국세 열람제도를 개선했던 것입니다.
임차인 입장에서 임대인의 미납 국세 여부가 확인이 되면 미납 국세가 있을 경우 전세계약을 하지 않을 것이기에 이런 방안은 바람직하다고 볼 수 있습니다. 하지만 임차인이 임대인의 동의를 구하지 않은 상태에서 임대인의 체납여부를 확인하기 위해서는 계약서가 필요한데, 여기서 말하는 계약서는 전세 계약서를 말합니다.
결국 세입자가 집주인의 미납 국세 여부를 확인하려면 전세 계약서가 필요하기 때문에 전세 계약을 마친 후에야 체납 여부를 확인할 수 있는 것입니다. 그렇기 때문에 이 제도가 전세 사기를 미리 예방하기에는 효과적이지 않으며 수박 겉핥기식의 제도가 아닌가 하는 의구심을 지울 수가 없습니다.
또한 여기서 추가되는 문제로는 집주인의 신용정보 공개 범위에서 제3 금융에서 대출을 받은 전적이나, 주택 담보대출등의 보증금을 반환할 수 있는 능력을 파악할 수 있는 정보 역시 제외되어 있어서 전세 계약을 앞둔 세입자에게는 이런 개선안이 큰 도움이 되지 못하는 것입니다.
또한 개정안이 시행되게 되면 임대인은 계약을 체결할 시 체납 여부를 확인할 수 있는 납세 증명서를 반드시 의무적으로 제출해야 하지만 계약 완료 후 만약 갑작스럽게 임대인의 체납 사실이 확인되더라도 임차인이 계약을 파기할 시에는 위약금을 물어야 합니다.
사전에 고지해야 하는 의무사항을 임대인이 위반하더라도 임대인을 향한 구체적인 처벌 역시 없다는 것입니다. 이로 인해 정부가 내놓은 전세사기 피해방지책은 너무 미흡하다는 평가를 받고 있습니다.
3) 임차권 등기명령 제도
그럼에도 불구하고 임대차 보호법이 꼭 필요한 이유가 있습니다.
주택 임대차 보호법에서는 주택의 주민등록과 인도를 세입자의 대항력의 취득과 존속요건으로 보고 있습니다. 이 말인즉슨, 세입자가 집주인과 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 하게 되면 본인이 가지고 있던 대항력과 우선 변제권을 잃게 됩니다.
이런 상황이 닥쳤을 때 세입자를 보호하기 위한 제도로 임대차 보호법의 임차권 등기명령 제도가 있는 것입니다. 임차권 등기명령 제도는 임차인이 만약 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력 및 우선 변제권을 유지할 수 있는 것을 말합니다. 이를 통하여 임차인의 거주 이전의 자유를 보장하기 위한 제도입니다.
그리고 전세 사기 위험에서 벗어나기 위해 꼭 알아야 할 단어들이 있습니다.
바로 대항력, 우선 변제권, 확정일자를 들 수 있습니다.
※ 대항력이란 계약기간 중 갑자기 집주인이 바뀌게 되는 경우라도 자신의 주거 존속과 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 말합니다. 대항력은 임대차 계약을 체결한 후, 전입신고를 마친 후에 집에 입주를 하게 되면 당일 밤 자정 12시부터 바로 제삼자에 대한 대항력을 갖게 됩니다.
만약 세입자가 대항력을 갖추지 못한 경우에는 만약 바뀐 집주인이 집을 비우라고 할 때 꼼짝없이 집을 비워야만 합니다. 또한 전 집주인에게 주었던 임대차 보증금 역시 새 집주인에게는 돌려받지 못하는 상황이 발생하게 됩니다.
※ 우선 변제권이란 만약 자신이 살고 있는 임차 주택이 경매나 체납등으로 매각될 위험에 놓였을 때 본인의 보증금을 일반 채권자들보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 만약 임차인이 우선변제권이 없다면, 자신의 보증금을 다른 채권자에게 변제를 하고 남은 금액에서만 돌려받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 우선 변제권은 꼭 가지고 있어야 합니다.
우선 변제권을 가지기 위해서는 임대차 계약상 확정일자를 꼭 받아야만 합니다.
※확정일자란 계약 후, 계약한 그 날짜에 임대차 계약서의 효력을 증명하기 위해서 전세 및 월세 계약서에 공신력이 있는 기관에서 확인 도장을 찍어주는 것을 말합니다. 이때는 확인 도장을 찍어주는 것만이 아닌 확정일자부의 번호를 계약성에 기재를 해야만 합니다.
보통 확정일자는 전입신고를 한 날 동시에 받는 경우가 많으며, 확정일자를 받으면 우선변제권을 얻게 됩니다.
